愛知県名古屋市南区にて、外壁・屋根塗装・防水工事を行っております、

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤

の近藤です！

木造アパートのオーナー様から「うちの物件は木造なんだけど、鉄骨やRC（鉄筋コンクリート）と同じタイミングで大規模修繕をしていいのかな？」というご相談をよく受けます。

結論から言うと、絶対にダメです。木造アパートには、木造特有の「弱点」があり、鉄骨造のセオリーをそのまま当てはめると、建物が内側から腐って手遅れになります。木は生きています。呼吸をし、湿気を吸い、そして何より「水に弱い」のです。

今回のお役立ちコラムでは、長年数多くの物件を見てきた私が、木造アパートを末長く収益物件として生かすための、木造ならではの修繕の急所とリアルな費用感をお伝えします。

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木造アパートならではの大規模修繕のポイントと修繕箇所

鉄骨やコンクリートはサビやひび割れが敵ですが、木造の最大の敵は「腐朽（腐ること）」と「シロアリ」です。

外壁の表面だけを綺麗にしても、この敵の侵入を許してしまえば、建物は一気に寿命を迎えます。

鉄骨・RC造との違いは？木造特有の劣化症状（シロアリ・腐朽など）

木造アパートにおいて一番恐ろしいのは、外壁のクラック（ひび割れ）やコーキングの切れ目から雨水が侵入し、壁の内部にある「柱」や「土台」が濡れることです。

木材が湿気を帯びると、腐朽菌が繁殖して木がスポンジ状にスカスカになります。そして、その湿った木が大好物なのがシロアリです。鉄骨造なら雨漏りしても骨組みまでは食べられませんが、木造の場合は構造体そのものが食い尽くされ、地震が来たら倒壊する危険性が出てきます。

だからこそ、木造は「水を入れる前の予防修繕」が何より重要なのです。

木造アパートで優先すべき修繕箇所（外壁・屋根・ベランダ防水）

予算が限られている場合、どこから手をつけるべきか。最優先は圧倒的に「屋根」と「外壁のコーキング（防水シーリング）」です。特に築10年を過ぎたサイディング外壁のコーキングは、間違いなく硬化して隙間が空いています。ここから水が入ります。

そして、2階の「ベランダ防水」。木造アパートのベランダは、FRP防水というガラス繊維の塗膜で守られていますが、これが割れると真下の1階の部屋にダイレクトに雨漏りします。見た目の塗装よりも、まずはこの「水の侵入経路を完全に断つ工事」を最優先に計画してください。

木造アパートの大規模修繕にかかる費用相場と耐用年数

では、実際にどれくらいの費用を見込んでおくべきか。木造アパートは鉄骨やRCに比べて建築費が安い分、メンテナンスを怠ると修繕費が高くつくという皮肉な特徴があります。適正相場を知っておきましょう。

【戸数・規模別】木造アパートの修繕費用シミュレーション

一般的な木造アパート（サイディング外壁・スレート屋根）の足場、外壁・屋根塗装、コーキング打ち替え、防水工事を合わせた概算費用です。

・2階建て4戸（延床約120平米）：約120万〜180万円

・2階建て6戸（延床約180平米）：約180万〜250万円

・2階建て8戸（延床約240平米）：約250万〜350万円

これはあくまで「内部が腐っていない状態」でのメンテナンス費用です。もし雨漏りを放置して柱の交換や外壁の張り替え（カバー工法など）が必要になると、この金額の1.5倍から2倍近くに跳ね上がります。

法定耐用年数（22年）と実際の建物の寿命を延ばすためのメンテナンス

木造アパートの法定耐用年数（税務上の減価償却期間）は「22年」と短く設定されています。

しかし、これは建物の寿命が22年という意味ではありません。築10年目でしっかりとした防水・塗装メンテを行い、築20年目でもう一度手を入れる。

これを計画的に行えば、木造アパートは40年でも50年でも立派に収益を生み出し続けます。

逆に、最初の10年目の修繕をケチると、20年目には「もう建て替えるしかない」という絶望的な状況に追い込まれます。

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木造アパートの大規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

木造物件のオーナー様からよくいただく、塗料選びや将来の計画についての疑問にお答えします。

Q.木造アパートの外壁塗装は、どのような塗料を選ぶべきですか？

A.「透湿性（とうしつせい）」の高い塗料を選ぶことが絶対条件です。

木造は呼吸をしており、壁の内部に湿気が溜まりやすい構造です。ここで安いからといって通気性の悪い強力な塗膜で覆ってしまうと、内部の湿気が逃げ場を失い、塗膜が水ぶくれのように膨れて剥がれたり、内部の木材を腐らせたりします。

建物の呼吸を妨げない塗料選びがプロの腕の見せ所です。

Q.築30年を超えた木造アパートは修繕するか建て替えるか、どちらが良いですか？

A.建物の「骨組み（柱・土台）」の状態次第です。

骨組みがしっかり生きていれば、外壁のカバー工法や屋根の葺き替えなど、大規模なリノベーションをかけても十分回収できます。

しかし、雨漏りやシロアリ被害が広範囲に及んでいる場合は、修繕費用が新築の半分近くかかることもあるため、解体・建て替え（または売却）をお勧めすることもあります。この判断には正確な建物診断が不可欠です。

木造アパートの大規模修繕にお悩みなら株式会社近藤へご相談を

木造アパートの経営は、いかに「水を防ぎ、骨組みを守り抜くか」の戦いです。鉄骨造と同じ感覚で「まだ15年経ってないから平気」と放置すると、取り返しのつかないダメージを受けます。

「うちの物件、目地が少し割れているけれど大丈夫だろうか」

「前回の修繕から10年以上経ってしまった」

と少しでも不安を感じたら、今すぐ株式会社近藤にご連絡ください。木造の構造を熟知したプロフェッショナルとして、表面の綺麗さだけでなく、建物の寿命を本気で延ばすための本質的な修繕プランをご提案します。

大切なお客様の資産を守るため、プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤が全力でサポートいたします。