愛知県名古屋市南区にて、外壁・屋根塗装・防水工事を行っております、

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤

の近藤です！

アパート経営をされているオーナー様と話していると「大規模修繕って本当はいつやるべきなの？まだ見た目は綺麗だから、もう2〜3年先延ばしにしても平気だよね？」という声をよく耳にします。正直に言います。

その「あと数年なら大丈夫だろう」という自己判断が、将来の修繕費用を数百万円単位で跳ね上げる最大の原因です。建物は、私たちが思っている以上に過酷な環境（紫外線、雨風、寒暖差）に晒され、毎日少しずつ悲鳴を上げています。

「手遅れになってから多額のローンを組む」のか「適切なタイミングで賢くメンテナンスし、利益を残す」のか。アパート経営の勝敗は、ここで決まります。

今回のお役立ちコラムでは建物の構造上「絶対に手を入れるべき時期」と「リアルな費用感」をお話しします。

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アパートの大規模修繕を行うべき時期と築年数の目安

「大規模修繕は10年周期ってよく聞くけど、あれって塗料メーカーや業者が儲けたいから言ってるんでしょ？」と思うかもしれません。半分正解で、半分間違いです。

なぜ「10〜15年」という数字が出てくるのか。そこには明確な「建材の寿命」という理由があります。

一般的な修繕周期は「築10年〜15年」がベストな理由

アパートの外壁のつなぎ目に使われているゴム状の「コーキング（シーリング）材」や、鉄部のサビ止め、そして屋根の防水塗膜。これらは紫外線によって確実に劣化します。特に日本の過酷な気候では、どんなに良い材料を使っても、約10年を境に硬化・ひび割れ・剥離が始まります。

つまり、10年〜15年というのは「建物が決定的なダメージ（雨水が内部の柱を腐らせるなど）を受ける一歩手前の時期」なのです。

人間の虫歯と同じで、表面が少し黒くなった段階で治療すれば安く済みますが、神経まで達してからだと莫大な治療費がかかる。これが、10年周期で修繕すべき最大の理由です。

築年数別に見る修繕が必要な箇所（外壁・屋根・鉄部・防水）

具体的にいつ、どこがダメになるのか。築年数ごとに見ていきましょう。

【築5〜7年】

鉄製外階段の手すりやドア枠にうっすらサビが浮き始めます。また、日当たりの悪い外壁にコケが生え始めます。

【築10〜15年】

外壁のチョーキング（触ると白い粉がつく）、コーキングの破断、屋根材の退色。ここで外壁・屋根塗装と防水工事をまとめて行うのが最もコストパフォーマンスが高いです。足場代（数十万）が1回で済むからです。

【築20〜25年】

外壁材自体の反りや、屋根の防水シート（ルーフィング）の寿命が来ます。こうなると塗装ではごまかしきれず「カバー工法（上張り）」や「張り替え」となり、費用は一気に跳ね上がります。

大規模修繕にかかる費用相場と資金計画の立て方

一番頭が痛いのが「いくらかかるのか」ですよね。よく「戸建ての2倍くらい？」と聞かれますが、アパートは形状や付帯設備（共用廊下、外階段など）が多いため、単純計算はできません。現実的な数字を見ていきましょう。

階数や戸数で変わる！アパート規模別の修繕費用シミュレーション

建物の状態や使う塗料によって変動しますが、名古屋近郊の一般的な相場として捉えてください。

・木造2階建て（4〜6戸）：約150万〜250万円

・鉄骨造3階建て（10戸前後）：約300万〜500万円

これには、足場仮設、外壁塗装、屋根塗装、コーキング打ち替え、鉄部塗装、バルコニーや共用廊下の防水工事が全て含まれています。

これだけの金額が動くため、思いつきでできる工事ではありません。「まだ先だ」と思っていても、見積もりだけは早めに取っておくべきです。

修繕費用の不足を防ぐためのローン活用と長期修繕計画の見直し

「そんな大金、すぐには用意できない」というオーナー様も多いです。その場合、銀行の「リフォームローン（アパートローン）」を活用する手があります。

家賃収入から月々計画的に返済できるため、キャッシュアウトを防げます。一番危険なのは「お金が貯まるまであと3年待とう」と放置し、その間に雨漏りが発生して余計な補修費（＋入居者への賠償）がかかるパターンです。

借入をしてでも「適切な時期に直す」ほうが、トータルの利回りは良くなります。まずは私たちにご相談いただき、正確な金額を出した上で、税理士さんや銀行と相談してください。

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アパートの大規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

大規模修繕はオーナー様にとっての一大プロジェクトです。計画段階でよくぶつかる疑問をクリアにしておきましょう。

Q.予算が足りない場合、優先して修繕すべき箇所はどこですか？

A.優先順位の第1位は「水の侵入を防ぐ箇所」です。具体的には「屋根」「コーキングの打ち替え」「ベランダや屋上の防水」です。外壁の美観（色褪せ）は後回しにしても建物は倒壊しませんが、水が内部に回ると骨組みが腐り、致命傷になります。

予算が厳しい場合は、足場を組まずにできる1階部分のコーキング補修や、鉄部のサビ止めだけでも先行して行うことを提案しています。

Q.大規模修繕の際、入居者に退去してもらう必要はありますか？

A.外壁や屋根、共用部の修繕であれば、入居者様に退去していただく必要は全くありません。生活されたままで施工可能です。

ただし、足場による圧迫感、塗料の臭い、騒音などは必ず発生するため、事前のご挨拶と緻密な工程管理でストレスを最小限に抑える業者の手腕が問われます。

適切な時期の大規模修繕でアパートの資産価値を守ろう

アパートの大規模修繕は、決して「無駄な出費」ではありません。建物の寿命を延ばし、外観を綺麗に保つことで、今の入居者様の満足度を上げ、次の入居付けを有利にするための「最強の空室対策」です。

「うちのアパートは今、修繕すべきタイミングなのだろうか？」と少しでも不安に思ったら、建物の健康診断だと思ってプロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤にお声がけください。

プロの目で隅々まで調査し「今すぐやるべき工事」と「まだやらなくていい工事」をはっきりと仕分けしてお伝えします。