愛知県名古屋市南区にて、外壁・屋根塗装・防水工事を行っております、

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤

の近藤です！

マンションの大規模修繕では、施工業者の選び方には慎重さが求められます。相見積もりを取り始めた段階では、多くの理事会・管理会社様がぶつかる壁もあります。それは「施工会社が提案してくれた内容の妥当性を適切に判断できない」という問題です。

基本的に、工事項目や数量、仕様の違いが見えないと、比較軸は作れないものです。さらに、管理会社任せにするのは危険です。意思決定が早く見える反面、後から「説明不足」「追加費用」「責任の所在」で揉めやすいのがマンション修繕の難しさと言えます。

そこで今回のお役立ちコラムでは「見積もり・提案書の読み方」と「揉めどころの潰し方」について整理しました。比較軸のポイントを抑えられますし、現地診断や相談がスムーズに進みやすくなるでしょう。

▼合わせて読みたい▼
アパート外壁塗装の業者選び7つの基準｜公共工事経験が決め手

管理会社任せが危険になりやすい理由

管理会社の提案だからといって、無条件に「悪い」とは決めつけられません。

ただ「意思決定の材料が不足したまま丸投げ」するのは失敗リスクを高めるだけです。管理組合側の説明責任を果たせず、後日の紛争コストが跳ね上がりかねません。最初にやっておきたいのは「役割」と「決裁」の線引きです。

危険なのは「情報の非対称」と「責任のズレ」

修繕は専門領域が広く、発注側が仕様・数量を把握しないまま進むと、比較できません。そうすると妥当性よりも「自信を持って言い切っているように聞こえる提案」が通りやすくなるものです。

利益相反・選定プロセスの透明性が争点になる

国土交通省では、工事発注等で利益相反等に注意し、適正に行う必要性を示しています。設計監理方式の活用など、透明な選定の重要性を情報提供しているほどです。

また、管理会社に丸投げをして起きやすいトラブルとして、以下のような内容が懸念されます。

• 選定理由が説明できず、総会で否決・再選定
• 仕様が曖昧で、追加費用の根拠が争点化
• 「誰が何を確認したか」が残らず責任不明確

参照：マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について（国土交通省）

見積もり・提案書の読み方とは？比較軸はここで作る

見積もりは合計金額ではなく「範囲・数量・仕様・調査・保証」で読むのが基本です。ここが揃うと、管理会社提案も施工会社提案も、同じ物差しで比較できるようになります。以下、チェックしておきたい項目と見方のポイントを表にしました。

▼合わせて読みたい▼
屋根修理の費用相場はいくら？修理内容別に見る価格帯と見積もりの注意点

トラブル回避は「追加費用・工程・支払条件」を契約で潰す

修繕トラブルで多く見られるのは、技術よりも運用に関することです。工事が始まる前に、追加費用のルールと支払条件、監理体制を言語化すると揉めにくくなります。

また、追加費用は事前承認の手順を条文化しておくと安心です。どのような建物でも「想定外の劣化」は起き得ます。だからこそ、追加工事は書面の見積提示→発注者承認→着手の順で固めておくのです。

住民対応と品質条件をセットで管理

騒音・臭気・動線制限はクレームに直結する要素です。工程表に、周知方法・連絡体制・検査日を入れておきましょう。品質条件（乾燥、養生、検査）も工程に紐づけるのがポイントです。

トラブルを防ぐ契約前の「最低限の運用」

マンション修繕は関係者が多く、口頭判断が積み重なると、追加費用や説明不足で揉めやすくなるものです。契約前に、最低限以下の3点だけは文章で決めておくと、トラブルの芽を先に潰せます。

• 追加工事の承認フロー（書面・決裁者）
• 定例会議の頻度、議事録の保管
• 検査タイミング（中間・完了）と是正期限

参照：公共建築工事見積標準書式（国土交通省）

参照：大規模修繕の手引き（住宅金融支援機構）

業者選定の進め方は？方式を決めて、現地診断で絞る

発注方式と比較軸が決まれば、業者選定は揉めにくく、稟議も通りやすくなります。

発注方式について。設計監理方式か責任施工かを先に選ぶ

透明性を重視するなら、診断・設計・工事監理を分ける設計監理方式が有効と言えます。国交省の情報提供でも、設計コンサルタントが技術資料を作成し、意思決定を支援する枠組みが示されています。

ヒアリングは「比較できる質問」に統一する

同じ質問を全社に投げ、回答の差で判断しましょう。仕様と体制で客観的に比較します。たとえば質問の一例として、以下の内容があげられます。

• 数量は実測か、図面換算か
• 下地補修の想定と単価根拠
• 保証の対象範囲と免責
• 監理・検査の体制（誰が、いつ確認）

住まいるダイヤル

▼合わせて読みたい▼
外壁塗装を一括りにした悪質業者リストは存在しない！さまざまな情報を確認することが大事！

施工会社の信頼性は「許可・保険・現場体制」で見抜ける

見積もりの比較軸が整っても、施工会社の土台が弱いとトラブルは防げません。マンション修繕は金額も規模も大きく、工事中の事故や近隣・居住者対応も発生します。

そこで最終判断をする際には、提案の上手さより「会社として最低限の要件を満たしているか」を確認します。ここを押さえると、管理会社任せでも理事会側の説明が通りやすくなるのです。

建設業許可は「ある/ない」より「業種」と「名義」が重要

一定規模以上の建設工事を請け負うには、建設業法にもとづく許可が必要です。マンション修繕では該当するケースが多いため、提案書に

• 許可番号
• 許可の種類（知事/大臣）
• 許可業種（防水、塗装、とび・土工など）

を明記させましょう。

名義が元請なのか、実作業の会社が別なのかも確認しておきたいポイントです。

保険は「事故が起きた時の支払い能力」そのもの

工事中の落下物、第三者のケガ、共用部の破損など、ゼロにできないリスクがあります。請負業者賠償責任保険などの加入状況、補償範囲、免責の有無は必ず確認し、可能なら証券（加入証明）まで提示させましょう。

「何かあったら対応します」だと、責任が曖昧になり揉める危険性があります。

現場体制は「担当者固定」と「検査の役割」で差が出る

良い会社ほど、現場責任者の氏名・連絡体制・検査のタイミングが最初から具体的です。一方、窓口が頻繁に変わる体制は、説明不足や是正遅れの原因になります。最低限、次の3点を提案書に落とし込むといいでしょう。

• 現場責任者（代理人）の固定と不在時の連絡系統
• 中間検査/完了検査の実施者と是正期限
• 協力会社（下請）の範囲と、追加投入時の事前申告ルール

参照：建設産業・不動産業：建設業の許可とは（国土交通省）

参照：建設業法（e-Gov法令検索）

FAQ｜マンション修繕で管理会社任せにしてよいか、業者選びの判断軸についてよくある質問

マンション修繕では「管理会社に任せておけば大丈夫なのか」「どこまで理事会が関与すべきか」で悩むケースが多く見られます。ここでは、業者選定の場面で特によく出る疑問を整理します。

Q.管理会社に任せていれば、理事会は責任を問われませんか？

いいえ。最終的な説明責任は理事会・管理組合側に残ります。

管理会社はあくまで支援・代行の立場であり、発注判断の主体ではありません。選定理由や比較の根拠を説明できないと、総会で否決されたり、後日のトラブルにつながる可能性があります。

Q.相見積で金額が大きく違う場合、安い会社を選んでも問題ありませんか？

金額差の理由が説明できない場合は危険です。

範囲・数量・仕様・調査内容が揃っていないと、単純な価格比較は意味を持ちません。安い見積が「工事項目が抜けているだけ」というケースも多く、後から追加費用が発生しやすくなります。

Q.専門知識がなくても、業者選びで最低限見るべき点はありますか？

あります。比較軸を限定すれば判断は可能です。

施工方法の細部まで理解する必要はなく、範囲・数量の根拠、調査の有無、保証内容、現場体制が書面で整理されているかを見るだけでも、提案の質は見分けやすくなります。

株式会社近藤が伝えたい｜管理会社任せで後悔しないマンション修繕の業者選び

マンション修繕で失敗が起きやすいのは、「誰かに任せたつもりで、判断材料を持たないまま決めてしまう」ケースです。管理会社任せが必ず悪いわけではありませんが、比較軸や選定理由が整理されていないと、説明不足・追加費用・責任の所在で問題が表面化しやすくなります。株式会社近藤では、こうした構造的なリスクを避ける考え方を重視しています。

重要なのは、合計金額ではなく、範囲・数量・仕様・調査・保証といった共通の物差しで提案を並べることです。これができれば、管理会社提案であっても施工会社提案であっても、理事会として納得のいく判断がしやすくなります。業者選定は「技術の優劣」よりも、「説明できる状態をつくること」が成功の分かれ目と言えるでしょう。

マンション修繕の業者選びで迷ったときは、判断材料を整理するだけでも方向性が見えてきます。問い合わせフォームからのお問い合わせ、メールでのご相談、電話でのご相談、ショールームへの来店など、ご都合に合わせてプロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤へご相談ください。管理会社任せに振り回されず、後悔しない修繕判断を一緒に整えていきましょう。