愛知県名古屋市南区にて、外壁・屋根塗装・防水工事を行っております、

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤

の近藤です！

アパートの築年数が増えると多くのオーナー様が「そろそろ大規模修繕か？」と考えるものです。

ただ、費用は重いし、先延ばしで入居率が落ちるのも怖いというのがオーナー様の悩みどころではないでしょうか。現場を預かる側として断言できるのは「大規模修繕は年数だけで決めると外しやすい」という点です。目安の周期はあっても、実際は「築年数×劣化サイン×資金計画」で最適解が変わります。

ムダに早い工事はキャッシュを削り、遅すぎる工事は雨漏りや事故で損失が跳ね上がります。だからこそ、数字（目安年数）と現場（劣化サイン）をセットで見ることが重要なのです。

そこで今回のお役立ちコラムでは、アパートの大規模修繕で「今やるべき時」か「様子見できる時」かを切り分けてくわしくお話しします。

外壁・屋根・防水・共用部のチェックポイントを押さえれば、先延ばしが許される範囲と、手を打つべき境界線が見えてくるのです。

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周期はあくまで目安。築年数よりも「部位の状態」で決める

大規模修繕のタイミングに関して「築12年だから必ずしなければならない」と決め打ちするのはよくありません。結果的に過剰修繕や手遅れになりかねないからです。

基本的には、国の目安を基準線にしながら、劣化の進み具合と資金の準備状況を適切に判断して合理的なタイミングを選ぶのがいいでしょう。

国の資料で見る「部位別の目安」

国土交通省の賃貸物件向け資料では

「外壁塗装は11〜18年目」

「屋根の塗装・補修は11〜15年目」

などの目安が示されています。

部位ごとでの、修繕のタイミングです。まずはここを「基準線」にすると判断がブレません。以下は部位と修繕の目安に関する表です。

 

木造・RC、海沿い・幹線道路沿いで前後する

同じ築年数の建物だとしても、木造とRCや、南面と北面、海風が当たるかで劣化スピードは変わる点には考慮が必要です。

つまり「築◯年だから必ず」ではなく「どの部位がどこまで劣化したか」で大規模修繕計画の前倒しか延長かを判断したほうがいいでしょう。

「年数はあくまで目安」と割り切ることが大規模修繕計画に求められるのです。

「様子見」できる物件の共通点

先延ばしできるのは、雨水の侵入経路がまだできていない物件です。

• 「ひび割れが軽微で進行が遅い」
• 「シーリング材の弾性がまだ保たれている」
• 「屋上やバルコニーの防水に破れ・膨れがない」

といった状態です。逆に、漏水の兆候が出たら、年数に関係なく「今」がタイミングと考えたほうがいいでしょう。

参照：民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック（国土交通省）

先延ばしが危険になる劣化サイン

「まだ大丈夫」は見た目ではなく、雨水侵入・落下・安全リスクで判断するのがポイントです。

劣化は静かに進むため、先にサインを決めておくと判断がブレません。

外壁はひび割れと「シーリング」の傷みが合図

外壁のひび割れが増えたり、目地のシーリングが硬くなって割れたりすると、雨水が入りやすくなります。

タイルやモルタル仕上げの場合、浮きや剥落が起きると第三者への危険にも直結します。

屋根・防水では膨れ・破れ・排水不良が赤信号

屋根や屋上、防水層の膨れ・破れ、排水口の詰まりは雨漏りの入口です。雨漏りは室内だけでなく、断熱材や木部・鉄部まで傷めて修繕範囲を広げます。

「点の補修」で済むうちに手を打ったほうが、結果的にコストを抑えられる可能性は高くなります。

共用部：階段・廊下鉄部の錆は入居率に効く

階段・廊下の鉄部が錆びて塗膜が剥がれると、見た目の印象が落ちるだけでなく、腐食が進むことにより補修費は跳ね上がります。

• 「共用灯が点灯しない」
• 「手すりが、ガタついている」
• 「排水管の詰まり」

もクレームの火種になる要素です。

早急に動いたほうがいいサインとしては、雨漏り跡やタイルの浮き・欠け、防水の破れや錆の進行があげられます。

参照：建築：定期報告制度における外壁のタイル等の調査について（国土交通省）

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先延ばしのリスクとは？雨漏り・空室・クレームの連鎖で悲惨なことに

大規模修繕の先延ばしは「短期のキャッシュ」を守れるかもしれません。一方で長期的に見ると、損失が膨らむ結果を招きやすいのです。

雨漏りは「見えない場所」を壊して高額化する

雨漏りが始まると、下地や躯体側に水が回り、補修が表層だけで済まなくなります。

結果、内装復旧や設備交換まで必要になり、工事費も工期も膨らみかねないのです。

入居率と家賃に効くのは「第一印象」と安心感

自分が物件探しをしている立場になって考えてみてください。入居者募集をしているアパートの写真を見て「外壁が色あせている」「共用部が錆びている」このような物件に、魅力を感じるでしょうか？

雨漏りや設備トラブルが続けば、ネットの口コミで悪評が増えてもおかしくありません。修繕は「費用」だけでなく、賃貸経営の売上（家賃）を守る投資と考えましょう。

放置が続くほど競争力の低下を招き、収入減から修繕費確保困難という「負のスパイラル」に入りやすいのです。

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失敗しない段取りは？診断→計画→見積もり比較→実施

焦って発注するよりも、適切な順番を守るほうが費用も品質も安定します。判断ミスの原因は「診断不足」と「見積もりの比較軸のズレ」が大半です。

まずは建物診断で「やる範囲」を決める

最初にやるのは、全体を一気に直すか、優先順位をつけて分割するかの判断材料集めです。

外壁・屋根・防水・鉄部・配管の状態を点検し、漏水リスクと安全リスクから優先順位を決めます。

長期修繕計画と資金計画をセットに

工事はいつかしなければなりません。だからこそ、修繕時期と概算費用を見える化し、毎年の収支に織り込みます。

国土交通省は賃貸物件でも「計画修繕」を推奨しており、長期的な計画づくりの重要性を示しています。

見積もり比較は「金額」より「仕様と数量」

見積もりは安さだけで選ぶと、塗膜の耐久性や防水の納まりで差が出ます。

比較の軸は

• 「施工範囲と数量（面積・ｍ数）が明確か」
• 「工程と乾燥条件を守る体制か（気温5℃以下・湿度85％以上・結露等は不適当とされる）」

については、押さえておきましょう。

参照：公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）（国土交通省）

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FAQ｜アパートの大規模修繕は何年ごとか、やるべき時期についてよくある質問

アパートの大規模修繕は「何年ごとにやるべきか」という疑問が先に立ちやすい一方で、実際の判断はそう単純ではありません。ここでは、オーナー様から特に多い質問を整理します。

Q.築年数の目安を過ぎたら、必ず大規模修繕をやるべきですか？

必ずしも必要ではありません。

築年数はあくまで目安であり、外壁・屋根・防水・共用部の劣化状況によって判断は変わります。雨水の侵入リスクや安全面の問題がなければ、計画的に様子見できるケースもあります。

Q.大規模修繕を先延ばしすると、どんなリスクがありますか？

雨漏り・事故・入居率低下のリスクが高まります。

劣化が進むと補修範囲が広がり、結果的に費用が跳ね上がる可能性があります。また、見た目や安心感の低下は空室やクレームにつながりやすくなります。

Q.全部まとめて直すか、分けて修繕するかはどう判断すればいいですか？

劣化の優先順位と資金計画で決めるのが基本です。

雨漏りや安全に関わる部分は優先度が高く、意匠や美観に関する部分は後回しにできる場合もあります。診断結果をもとに、段階的な修繕計画を立てることが重要です。

株式会社近藤が伝えたい｜アパート大規模修繕の時期で後悔しないための考え方

アパートの大規模修繕は、「築◯年だからやる」「まだ使えるから先延ばしする」といった単純な判断では失敗しやすい工事です。重要なのは、築年数という数字に加えて、外壁・屋根・防水・共用部の劣化サインを正しく把握し、資金計画と照らし合わせて判断することです。

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤では、年数と現場状況をセットで考える視点を重視しています。先延ばしは短期的にはキャッシュを守れるように見えますが、雨漏りや事故が起きれば修繕範囲が一気に広がり、結果的に大きな損失を招くこともあります。

一方で、状態を無視した過剰な修繕も経営を圧迫します。だからこそ、診断→計画→見積もり比較→実施という順番を守り、納得できる判断軸を持つことが大切です。

アパートの大規模修繕について「今やるべきか」「まだ様子見できるか」で迷ったときは、状況を整理するだけでも判断はしやすくなります。問い合わせフォームからのお問い合わせ、メールでのご相談、電話でのご相談、ショールームへの来店など、ご都合に合わせて株式会社近藤へご相談ください。

無理のないタイミングで、後悔しない修繕判断を一緒に考えていきましょう。