愛知県名古屋市南区にて、外壁・屋根塗装・防水工事を行っております、

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤

の近藤です！

雨漏りや床の浮き、さらにひび割れまで出てくると「まずはベランダ防水だけでも先にやりたい」と考えるものです。一方で、アパートは「修理の正しさ」だけでなく「入居者対応」と「運用への影響（洗濯物・動線・立入制限）」も同時に考えないと、クレームや空室リスクにつながりかねません。

そこで今回のお役立ちコラムでは、工法の一般論に寄せすぎず、アパート運用の現実に合わせて「1戸ずつ施工」と「まとめ施工」で何が変わるのかくわしくお話しします。

費用が上下するポイント（下地状況・立上り・ドレン周り・仮設）まで整理しました。読み終える頃には「防水だけで済むケース／外壁や上階側の要因も疑うべきケース」の判断線ができるようになります。見積もりの比較も「同じ土俵」に揃えやすくなるでしょう。

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防水だけで済むかの判断線を先に作る

ベランダの不具合が出たときは、工法選びよりも先に「原因が防水層なのか」を切り分けるのが近道です。ここを外すと、直しても再発しやすくなります。

ベランダの床防水は「主要な修繕工事項目」に含まれる

国の資料では、長期修繕計画で扱う主な修繕工事項目として「床防水」が挙げられています。つまり、防水の改修は「よくある修繕のテーマ」として整理されている領域なのです。以下は現場目線で整理する場合の考え方について、一例をお話しします。まずは「防水だけで済む可能性が高い」サインの整理です。

• 水の出口がベランダ床のひび割れ・浮き周辺に集中している
• 雨のときだけ症状が出る（生活排水の可能性が低い）
• ドレン（排水口）周りに詰まり・溢れ跡がある

また、以下のような症状が強く出ているなら、安全性を考えて先に調査（原因特定）へ寄せます。

• 上階のベランダ直下や外壁目地、サッシ周りにも濡れ跡がある
• 雨の後もしばらく水が止まらない
• 1室だけでなく複数室で似た症状が出ている

参照：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

1部屋ずつ施工とまとめ施工で費用が変わる理由

費用差が出るのは防水材の違いよりも「仮設・段取り・繰り返し」がポイントになります。ここを押さえると、見積もりの見方が揃うのです。

足場などが必要な工事は「時期を合わせて一括」が一般的とされる

国の資料では、仮設足場の設置を要する工事は「一般に、時期を合わせて一括して行なわれています」と整理されています。

アパートでも、外部足場を組むタイミングがあるなら同時施工をしたほうが費用面で考えても効率的と言えるのです。

1戸ずつ施工は「入居者影響を抑えやすい」が、段取りが増えやすい（現場目線）

1戸ずつの施工だと、洗濯物・動線・立入制限の範囲を小さくできます。一方で、養生・清掃・資材搬入や立入案内・注意掲示、施工区画の切替えといった「段取り」が戸数分だけ増えやすくなります。

まとめての施工は「繰り返しを減らしやすい」が、周知との調整は慎重に（現場目線）

まとめ施工は、工程を集約できます。反面、入居者への周知が不十分だとトラブルになりやすいです。実際は棟や階ごと「何戸ずつ」まとめるかの設計が、費用と運用のバランスを考える際に重要な要素となります。

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見積もりで費用が増減するポイント

防水の見積もりは「床面積×単価」だけでは決まりません。増減要因を「項目」で「見える化」すると、比較が現実的になります。

まずは見積もりを「面・線・点」で分けて読む（当社の整理）

防水見積もりは、およそ次の3つの数量軸に分かれます。

• 面：床面（㎡）
• 線：立上り・端部（m）
• 点：ドレン周り・改修箇所（箇所）

この3つが揃うと、「床だけ安い／端部が抜けている」などの差が見えやすくなります。

公的資料に載る単価は「目安」として使う

国の「施設特別整備（特別修繕）単価」では、東京（地域別工事費指数100）を前提に作成した単価で「共通費相当分を含み、消費税相当分を除く」とされています。

あくまで一例となりますが、同資料にはたとえば屋根の防水改修で「シート防水 9,500円／㎡」「アスファルト 9,540円／㎡」などの記載例があります。

ただし、条件・範囲が前提なので、そのまま民間アパートに当てはめるのではありません。「桁感の参考」として扱うのがいいでしょう。

公的資料（東京：地域別工事費指数100を前提）に掲載されている例として、防水改修の単価には、シート防水が「9,500円／㎡」、アスファルト防水が「9,540円／㎡」という記載があります。

いずれも「単価の目安」として参考になりますが、実際の見積もりは単価だけで決まらない点に要注意です。防水工事は、単に「塗る」「貼る」だけで、終わるような工事ではありません。下地の状態（浮き・欠損・ひび）が悪ければ補修工程が増えますし、立上りや端部をどこまで立ち上げて納めるかで施工範囲と手間が変わります。

さらにドレン周りは、溢れ跡や詰まり、改修範囲の取り方によって処置の内容が変わりやすい部分です。だからこそ床面の㎡単価だけで比べるのではなく、下地・立上り・ドレン周りまで含め「どこまでを、どう直す見積もりか」を揃えたうえで比較しないと、同条件による比較にならないのです。

参照：国土交通省「令和8年度 施設特別整備（特別修繕）単価」

入居者対応まで含めて失敗しない段取り

アパートの防水は、工事品質と同じくらい「周知・動線・洗濯物」の設計が重要です。費用と同時に、運用計画も見積もりの前提に入れます。

最低限揃える周知項目

• 立入りできない時間帯と範囲
• 洗濯物の可否（いつからいつまで）
• 臭い・音の出やすい工程のタイミング
• 緊急連絡先（当日・夜間）
• 「小分け施工」の場合、区画切替えルールを先に決める

1戸ずつ／数戸ずつでやるなら、毎回の案内をぶらさないことが重要です。

「当日朝に変更」などが続くと、入居者不満が一気に増えやすいため、工程表の精度が結果的にコスト防衛策となるのです。

さらに、告知は掲示だけで終わらせず、各戸ポスト投函とメールなど「複数ルート」で行います。掲示に関しては写真で残しておくと安心です。雨天で延期になる可能性も最初に伝え、予備日を明記すると住民の不満も減るのです。工事中は作業開始前後に現場の連絡担当を示し、困りごとの窓口を一本化しておけば対応も早くなりますし、安心感にもつながります。

参照：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

FAQ｜アパートのベランダ防水を1部屋ずつ行うか、まとめて行うかについてよくある質問

アパートのベランダ防水では「1戸ずつ施工するか」「まとめて施工するか」で判断に迷うケースが少なくありません。ここでは、実際によく出る疑問を、運用と費用の両面から整理します。

Q.費用だけを考えると、まとめて施工したほうが必ず安くなりますか？

必ずしもそうとは限りません。

まとめ施工は仮設や段取りの繰り返しを減らせるため、条件が揃えば効率的です。ただし、入居者調整や工程が複雑になると、管理・対応コストが増える場合もあります。建物規模や戸数、足場の有無を含めて判断することが重要です。

Q.1部屋ずつ施工すると、防水の品質が下がることはありますか？

施工方法自体で品質が下がるわけではありません。

問題になりやすいのは、工程の切替えや養生ルールが曖昧な場合です。区画ごとの施工条件と乾燥時間を守れば、防水性能そのものに差が出るわけではありません。

Q.ベランダ防水だけ先にやっても、後で問題になることはありますか？

原因次第では再発する可能性があります。

ベランダ防水が原因であれば有効ですが、外壁や上階側、防水端部が絡んでいる場合は再発リスクが残ります。防水工事に入る前に、原因の切り分けを行うことが重要です。

株式会社近藤が考える｜アパートのベランダ防水を失敗しないための判断と相談の入口

アパートのベランダ防水は、「1部屋ずつか、まとめてか」という二択だけで判断すると失敗しやすい工事です。重要なのは、まず防水だけで済む状態なのか、それとも外壁や上階側の要因も疑うべきなのかを整理することです。

そのうえで、入居者への影響、工程の組み方、仮設や段取りの回数を含めて判断すれば、費用と運用のバランスは取りやすくなります。

床面積の㎡単価だけを見るのではなく、下地補修の有無、立上りや端部の範囲、ドレン周りの処置、さらに施工を分ける場合の段取り回数まで含めて比較することが、結果的にコストとトラブルを抑える近道です。

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤では、こうした考え方を大切にしています。アパートのベランダ防水について、「どこまで直すべきか」「どう進めるのが現実的か」で迷ったときは、早い段階で整理しておくことが重要です。問い合わせフォームからのお問い合わせ、メールでのご相談、電話でのご相談、ショールームへの来店など、ご都合に合わせて株式会社近藤へご相談ください。

防水だけに目を向けず、再発させない判断を一緒に考えていきましょう。