愛知県名古屋市南区にて、外壁・屋根塗装・防水工事を行っております、

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤

の近藤です！

マンションの外壁塗装（大規模修繕）で一番やっかいな問題は、相場を調べても「うちの金額が妥当か分からない」ことです。ネットには㎡単価が並んでいます。

ただ、マンションは戸建てと違って「足場・共用部・下地補修・シーリング・安全対策」など、塗る以外の比重が大きく、㎡単価だけで判断するとズレやすいのが現実です。

そこで今回のお役立ちコラムでは「費用が上下する構造」を工事項目（足場／下地補修／塗装／付帯部／諸経費）と建物条件（階数・形状・劣化度・共用部範囲）に分けて整理します。

そのうえで、国土交通省の実態調査データを手がかりに、相場を「戸あたり」で掴む方法と、見積もりを「同条件比較」に寄せるチェック術をまとめました。

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令和６年４月完成　南区Ａマンション　外壁塗装工事

㎡単価だけで判断すると失敗しやすい理由

㎡単価は目安として便利です。

ただしマンションだと「前提条件」が消えやすい指標になりかねないのです。ここを理解すると、見積もり比較が一気に楽になります。

㎡単価は「工事範囲」と「条件」を消してしまう

たとえば同じ「外壁塗装」でも、見積もりに含まれる範囲にはバラつきが出てきます。

大規模修繕では、外壁塗装だけでなく

• 「屋根・床の防水」
• 「シーリング」
• 「鉄部」
• 「建具」
• 「共用内部」
• 「仮設」
• 「諸経費」

などが同時に組まれます。つまり㎡単価だけを見ると「何をどこまでやる見積もりか」が抜け落ちるのです。

費用がブレる「4つの条件」を先に押さえる

費用を動かすのは、主に次の4つです（ここが違うと同じ単価では比較できません）

• 階数・高さ：高層ほど安全対策や足場計画が難しくなりやすい
• 形状・凹凸：面が多い、セットバックがある、バルコニーが多いほど手間が増える
• 劣化度：ひび割れ、浮き、爆裂、塗膜不良が多いほど下地補修が増える
• 共用部範囲：廊下側・階段室・手すり・PS扉など、付帯部が広いほど増額要因

この4つを言語化して見積もりを揃えるのが、「㎡単価の罠」を避ける近道となるのです。

参照：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

参照：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）」

「費用相場は『戸あたり（万円／戸）』のデータで全体像を確認する

費用相場を確認する第一歩は、㎡単価より「戸あたり（万円／戸）」で大枠を掴むことです。マンションは共用部をみんなで直すため、戸あたりの感覚が合意形成に向きます。

国交省調査にみる「戸あたり」相場の中心

国土交通省の実態調査では、「戸あたり工事金額（万円／戸）」の分布が示されています。

同調査では、戸あたり工事金額は「100〜125万円／戸」の割合が最も高く、次いで「75〜100万円／戸」「125〜150万円／戸」と記載されています。

また、工事回数別にみると、1回目は「100～125万円／戸」2回目は「75～100万円／戸」「100～125万円／戸」3回目以上は「75～100万円／戸」の割合が最も高いと記載されています。

四分位（下位25%／中央値／上位25%値）は、次の通りです（戸数又は工事金額について無回答は除く）

• 1回目（n=331）：90.9 / 110.2 / 134.0（万円／戸）
• 2回目（n=194）：87.8 / 106.1 / 129.8（万円／戸）
• 3回目以上（n=242）：76.8 / 97.0 / 125.7（万円／戸）

※同調査には「工事金額に共通仮設費は含んでおりません」との注記があります。

※同調査には「工事内容及び工事金額の定義はP4をご参照ください。なお、工事金額はマンションの規模や劣化状況等で異なります」との注記があります

調査の「工事内容・工事金額」は外壁塗装を含む区分で整理されている

同調査の定義では、工事内容は「建築系工事」「設備系工事」「その他工事」に区分されており、建築系工事には「外壁塗装」「シーリング工事」等が含まれるとされています。

工事金額は「上記工事の直接工事費（共通仮設費は含まない）および諸経費①諸経費②」とされ、あわせて「消費税相当額は含まない」と記載されています。

工事金額の内訳（全体）も示されている

同調査には、総工事金額に対する内訳（全体）が示されています。

• 建築系工事60.3%
• 仮設工事22.8%
• 諸経費①9.5%
• 諸経費②0.8%

このような割合が掲載されています（※建築系工事を実施していないサンプルを除外して集計）

見積もりを「同条件比較」に寄せるチェックポイント

見積もり比較のゴールは、最安を当てることではありません。「同条件で比べて、妥当性を説明できる状態」にすることです。

まず揃える3点：範囲・仕様・数量（単位）

相見積もりがブレる原因の多くはこの要素です。

• 範囲：どこまで（外壁／廊下側／階段室／付帯部／鉄部）を含むか
• 仕様：下地補修の範囲と方法、シーリングの打替え／増し打ち、塗装回数など
• 数量（単位）：㎡、m、箇所、式が混ざるので、単位を揃えて比較できる形にする

この3点が揃うと、金額の大小より先に「見積もりの中身が違うだけ」を切り分けられます。

見積書で見るべき「工事項目の並び」

大規模修繕は、工事内容が多岐にわたります。項目が抜けていたり、逆に過剰だったりすると比較できなくなるのです。マンション管理センターなどが示す注意喚起では、発注時の意思決定の透明性確保や利益相反への注意が求められています。

見積書では最低限、次の「箱」が揃っているか確認してください。

• 仮設（足場・養生）：安全・飛散防止の前提。ここが薄い見積もりは危険
• 下地補修：ひび割れ・浮き・爆裂の数量根拠（調査結果）と単価
• シーリング：打替え／増し打ちの範囲・m数・撤去の有無
• 塗装：下塗り材の役割、回数、乾燥条件
• 付帯部：鉄部・手すり・PS扉・階段・共用廊下などの範囲
• 諸経費：内訳の考え方（現場管理費等、保険料等）

「第三者の目」を使う（相談窓口の活用）

説明が噛み合わない、見積もりの読み方に不安がある場合、公的な相談窓口を挟むのも現実的です。住まいるダイヤルは、電話で内容を聞き取り、見積書を送付して後日電話でアドバイスを受ける流れについて示しています。

また、発注過程では「特定の会社だけ数量を少なく伝えて安く見せる」などの不適切事例も指摘されています。理事会・管理会社側で「比較の前提」を守ることが、結局一番のコスト防衛になるのです。

参照：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

参照：（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター「リフォームの見積書に関する相談」

参照：（公財）マンション管理センター等「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化について」

▼合わせて読みたい▼
屋根修理の費用相場はいくら？修理内容別に見る価格帯と見積もりの注意点

FAQ｜マンション外壁塗装の費用相場と見積チェックについてよくある質問

マンション外壁塗装は金額が大きく、理事会や管理会社内でも判断に迷いやすい工事です。ここでは「㎡単価」「相場感」「見積比較」に関して、実際によく出る疑問を整理します。

Q.㎡単価が安ければ、お得な見積と考えていいですか？

いいえ。㎡単価だけでの判断は危険です。

㎡単価は工事範囲や下地補修量、共用部の含み方などの前提条件を消してしまいます。安く見えても、範囲や数量が少ないだけのケースがあり、同条件での比較が不可欠です。

Q.国土交通省の相場データは、そのまま自分のマンションに当てはめられますか？

目安として使い、機械的に当てはめないことが重要です。

国交省の調査は全体像を掴むのに有効ですが、階数・形状・劣化度・共用部範囲によって金額は大きく変わります。自分たちの条件がどこに近いかを考える材料として活用してください。

Q.相見積は何社くらいが適切ですか？

一般的には2〜3社が現実的です。

数が多すぎると条件が揃わず比較が難しくなります。範囲・仕様・数量を揃えたうえで、説明内容と根拠を比較することが、金額以上に重要な判断材料になります。

株式会社近藤が伝えたい｜マンション外壁塗装の相場と見積を正しく判断するために

マンション外壁塗装の費用で悩む最大の理由は、「高いか安いか」を判断する軸が見えにくいことです。㎡単価だけを見ると、工事範囲や条件の違いが隠れてしまい、比較するほど混乱してしまいます。本当に必要なのは、工事項目と建物条件を言語化し、同じ前提で見積を並べることです。

国土交通省の調査データを活用して「戸あたり」で全体像を掴み、そのうえで仮設、下地補修、シーリング、塗装、付帯部、諸経費の中身を一つずつ確認していく。この手順を踏めば、金額の大小より先に「なぜこの金額なのか」を説明できる状態に近づきます。

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤では、こうした考え方を重視しています。マンション外壁塗装の相場や見積の読み方で迷ったときは、第三者視点で整理するだけでも判断がしやすくなります。問い合わせフォームからのお問い合わせ、メールでのご相談、電話でのご相談、ショールームへの来店など、ご都合に合わせて株式会社近藤へご相談ください。

比較に振り回されず、納得して判断するための整理を一緒に進めていきましょう。