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プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤

の近藤です！

アパートの外壁塗装で本当に困るのは「塗った直後はきれいでも、数年で不具合が出たらどうするか」「入居者からのクレームに説明できる材料があるか」という点ではないでしょうか。

戸建てと違って、アパートのような共同住宅の場合、入居者の生活が続く中で工事を進めます。足場・養生・臭い・騒音の配慮が増え、天候で工期が動けば掲示や案内文も作り直さなければなりません。

だからこそ、品質を職人の勘だけに頼ると失敗リスクが高まるのです。第三者にも説明できる判断基準と記録で守る発想が有効と言えます。そこで使えるのが、官庁営繕の資料にあるような「施工の可否を仕様で線引きする」「工事写真で証拠を残す」という考え方です。

そこで今回のお役立ちコラムでは、アパートに公共工事仕様の必要な部分だけを取り入れ、失敗と揉め事を減らすアパート塗装の、計画作成のポイントをお話しします。

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公共工事仕様の考え方はアパートの判断基準になる

アパート塗装で大切なのは、塗料名より「塗ってよい環境か」「根拠を残せるか」です。公共工事仕様の考え方に基づくと、現場の判断が「その場の都合」ではなく「事前に決めた基準」になります。入居者説明にも使えるため、管理の手戻りを減らす材料になるのです。

「塗れる日・止める日」を先に決める（施工条件）

施工側の本音を言うと、無理な天候で塗っても、後で自分たちが困ることになります。ところが中には「予定どおり終わらせたい」を先にするような施工業者も存在するのです。

公共建築の標準仕様書では「塗装に不向きな環境条件」をあらかじめ示しています。不向きな環境条件では、施工を控える判断について組み込まれているのです。

たとえば国土交通省の公共建築の標準仕様書では「気温や湿度の条件」「結露時」「降雨」が見込まれる場合、強風時などで施工を避ける考え方が示されています。

目安としては、気温5℃以下や湿度85％以上は避ける、といった線引きです。オーナー側は、契約前に「どの条件で中止・延期するか」を文章で確認しておくといいでしょう。そうすると、工期が動いたときも納得しやすくなります。

さらに、延期の判断に使った気象データ（当日の天候・時間帯）を、日報の欄に残してもらうと、納得できる理由か判断しやすいのです。入居者への案内も「安全と品質のために止める」と説明できますから、不信感や不安感も生まれにくくなります。

記録があると責任の切り分けが早くなる（写真・検査）

アパートでは、塗装後の不具合が起きると、影響範囲が広がりやすくて厄介です。共用廊下や鉄骨階段などで剥がれが出れば、安全面の対応が先になります。

ここで効くのが「いつ、どこを、どのような条件で、どう施工したか」を残す仕組みです。国土交通省の営繕工事写真の要領では、工事写真の編集を禁止し、必要事項を写し込み、場所が分かりにくい場合は位置図などの説明図を添付する、といったルールが示されています。

住宅やアパートで同じレベルの提出を求める必要はありません。それでも、部位が特定できる写真と簡単な検査メモが揃っていれば、「施工不良なのか」「外的要因なのか」の切り分けが早めやすくなります。

施工側としても、記録が残る現場ほど手直しの指示が早く出るため、結果的に品質が安定しやすいと感じます。

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オーナーが押さえる実務の段取り（着手前→施工中→完了後）

公共工事仕様のメリットは、着手前にズレを潰せて、施工中は最低限の記録を集め、完了後は保管しておける点にあります。これだけで、入居者からクレームが来てもしっかり説明できるのです。

見積で押さえる3点（範囲・下地・追加ルール）

アパートは建物形状が複雑で、付帯部も多数あります。ここで見積もりに「一式」が増えると、後から確認しようにも「どの箇所でどのような工事費用がどこまで入っているか」曖昧で分からないものです。見積もりでは、以下の3点を先に固めておくと、比較しやすくなります。

• 範囲：外壁だけでなく、鉄部・手すり・廊下天井・階段・基礎立上りなど、対象を線で切る
• 下地：ひび割れ・浮き・サビ・爆裂跡など、想定する補修の考え方（軽補修か、広く直すか）
• 追加：想定外が出たときの連絡方法、金額の決め方、工期への影響の伝え方

このように、範囲・下地・追加という3つの要素が文章化されて揃っていれば、費用差の理由を説明しやすくなります。管理会社や入居者への説明も整えられるのです。

足場範囲と通路・駐輪場の一時閉鎖の有無も、見積もりの前提に入れるといいでしょう。施工側としても、後出しが減るため工程もスムーズになります。

施工中に最低限そろえる提出物（写真・材料・検査メモ）

工事完了後、次に考えておきたいのが「説明できるか」です。写真は、編集されていない前提で、部位が特定できる形で整理されているのが理想的と言えます。写真の枚数よりも、いつ撮ったか・どの面か・どの作業かが読み取れることを優先します。

材料は、メーカー名や製品名だけでなく、納品の事実が追えるメモや写真があると安心です。受け取る形式は紙でもPDFでも構いませんが、後で探せるように日付と棟名が分かる形でまとめてもらうと確実です。

検査では大げさな書式よりも「何を見て、問題がなかったか」を一文で残すだけでも有効と言えます。公共工事の写真要領には、黒板（白板）で工事名や部位、施工状況などを写し込むといった考え方も示されているのです。

入居者対応まで含めて品質を守る（掲示・動線・臭気）

アパート塗装は、仕上がりだけでなく「住みながら工事できたか」も品質に含まれると考えたほうがいいでしょう。掲示物は、工期だけでなく、作業時間帯・立入制限・洗濯物の注意・臭いが出やすい日を具体的に書くと、クレーム対策という観点で有効です。

共用通路は通行できる幅を確保し、危険箇所は夜間も見えるように養生と表示を整えます。施工側は、こうした対応を現場任せにせず、事前に項目化して共有しておくと、やり忘れが減って結果的にスムーズになるのです。

オーナー側は、連絡窓口と緊急時の判断者だけは先に決めておくといいでしょう。

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アパートの外壁塗装で本当に重要なのは、工事直後の見た目だけではなく「数年後に不具合が出たとき、入居者や管理会社に説明できるかどうか」です。

公共工事仕様の考え方は、工事を特別なものにするためではなく、施工条件を事前に決め、途中経過を記録として残し、後から検証できる状態をつくる点にあります。この発想をアパート塗装に必要な分だけ取り入れることで、品質のばらつきや説明不足によるトラブルを減らすことができます。

プロタイムズ名古屋南店/株式会社近藤では、塗れる日・止める日の判断基準、施工範囲や下地補修の考え方、工事中の写真記録や検査メモなどを整理し、オーナー様が後から説明に困らない体制づくりを重視しています。入居者対応まで含めた計画を立てることで、「住みながらの工事」でも不安やクレームを最小限に抑えやすくなります。

アパート塗装で「品質をどう守るか」「責任をどう説明するか」に迷ったら、まずは公共工事仕様の考え方をベースに判断軸を整理することが近道です。

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